Erdődy János bejegyzései

lakashitel100

Lakáshitel tippek

Mire figyeljen egy hitelfelvétel során?

Milyen buktatókkal járhat egy hitelfelvétel és hogyan kerülheti el ezeket?

15 kérdés, amire választ kaphat tanulmányunkból.

Továbbá hírlevelünkben bemutatjuk a különböző hitelkonstrukciókat, értesítjük a legújabb akciókról. Hogyan veheti igénybe az állami támogatásokat, mire kell figyelni ingatlan vásárlásnál.

Klikk ide a feliratkozáshoz>>


Olcsó lakások hitelre

lakashitel111

A válság miatt a devizahitelek törlesztő részlete megnövekedett, emiatt sok tulajdonos próbál szabadulni az ingatlanától, sokszor nagyobb árengedménnyel. Másrészt a vevők alkupozíciója is sokat javult az erősen túlkínálatos piacon (pl. az új lakások piacán szinte eltűntek a vevők).

Bizonyos kompromisszumokkal most különösen jó áron lehet ingatlanhoz jutni (a kompromisszum azért jön szóba, mert ha kínálkozik egy jó vétel, lehet hogy nem mindenben felel meg az ízlésünknek, viszont jelentős kedvezményeket lehet elérni mind az új- és használt lakások piacán).


Az iker- és sorházakat jóval kedvezőbb áron kínálják a beruházók. Mivelhogy ebből a két ingatlantípusból nagyobb a túlkínálat, jelentős kedvezményeket lehet elérni a beruházóknál. A használt ikerházakat is jelentős árelőnnyel lehet megvenni az önálló házakhoz képest, mert ezekre kisebb a kereslet, emiatt az eladók is többet kénytelenek engedni az árból.

A hiteligénylés feltételeit is szigorították a bankok, ez is hozzájárult ahhoz, hogy a beruházók sokkal nehezebben tudják értékesíteni az új lakásokat. Az áfa emelés tovább rontott az eladók pozícióján, mert a költségek növekedését már már nem tudják érvényesíteni az árakban. Most a beruházók rendkívüli akciókkal próbálják vonzóbbá tenni az új építésű lakásokat. Akár 10-15%-os kedvezményt is adnak, csak hogy megszabaduljanak a most már 1500 eladatlan lakástól a budapesti projekteknél. További akciókat is kifoghatunk, mint ajándék konyhabútor, teremgarázs, tároló.

Új építésű lakásra még mindig kedvezőbbek a feltételek hitelfelvételnél, most is lehet 20% önerővel lakást vásárolni lízinggel (lízing esetén a deviza alapú finanszírozás is elérhető), ami kedvezőbb, mint a lakáshitel.


Forint hitelek új lakásvásárlásra állami kamattámogatással

Érvényes 2014.02.02-től

Hitel típus Kamat Kezelési költség Értékbecslési díj Folyósítási díj THM
Fiataloknak pároknak és egyedülállóknak 4,13% 2% 30 000 Ft 0,5% 6,12%
Egy gyermek nevelése esetén 4,13% 2% 30 000 Ft 0,5% 6,12%
Két gyermek nevelése esetén 4,03% 2% 30 000 Ft 0,5% 6,02%
Három vagy több gyermek nevelése esetén 4,00% 2% 30 000 Ft 0,5% 5,99%

Online hiteligénylés>>

hitel111

Hogyan csökkenthető a lakáshitelhez szükséges önerő?

lakashitel106

Hitel igénylésnél igénybe vehető kedvezmények
Az önerő kiegészítésére az egyik legjobb megoldás az állami támogatás igénybevétele lehet. A kamattámogatás mellett az állam közvetlen támogatásokat is nyújt: ilyen a lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény (LÉK), ismertebb nevén a “szocpol”. A LÉK esetében lehetőség van arra, hogy a támogatást csupán tervezett gyermek/ek után vegye fel a házaspár, tehát az állam megelőlegezi, meghitelezi előre a szocpolt. Az állam ezt az úgynevezett megelőző kölcsönt mindenféle költség nélkül biztosítja. Ha valamiért a vállalt gyermek/ek nem születnek meg az előirt határidőn belül (4 vagy 8 év), a támogatást vissza kell fizetni kamatokkal együtt

Hogyan kombináljuk a kedvezményeket, állami támogatásokat?

Kamattámogatott hitelt is igénybe vehetünk, másrészt a hiteltörlesztés tőkerészére lakáscélú hiteleknél igényelhetünk állami támogatást.
Kérdezze tanácsadónkat, amennyiben állami támogatást szeretne igénybe venni.

A vissza nem térítendő állami támogatás mértéke (szocpol), lakásépítési kedvezmény új építésű lakás vásárlásakor vagy új lakás, családi ház építésekor.

Az igényelhető támogatás összege függ a gyermekek számától. Legfeljebb 2 gyermeket lehet vállalni, amennyiben valakinek még nincs gyermeke vagy csak egy gyermeke van (egy gyermek esetén legfeljebb még egy gyermeket lehet vállalni). Csak azok után a gyermekek után lehet igényelni a támogatást, aki után az egyéb lakáscélú állami támogatásokról szóló jogszabályok szerint vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatást még nem vettek igénybe. Továbbá az igényelhető összeg függ a lakás hasznos alapterületétől:

Lakás hasznos alap-területe 2 eltartott gyermek esetén Lakás hasznos alap-területe 3 eltartott gyermek esetén Lakás hasznos alap-területe 4 vagy több eltartott gyermek esetén
60-75m2 800 000 Ft 70 – 85m2 1 200 000 Ft 80 – 95m2 1 600 000 Ft
75,01- 90 m2 1 000 000 Ft 85,01-100m2 1 500 000 Ft 95,01 – 110 m2 2 000 000 Ft
90,01 –160 m2 1 300 000 Ft 100,01-160m2 2 000 000 Ft 110,01 – 160 m2 2 500 000 Ft

 

További információt szeretnél kapni az állami támogatásokról

Lakáshiteleseknek segítség

lakashitel110

A Parlament felszólítja a bankokat, hogy ne lakoltassák ki az adósokat addig, amíg nem készül el az etikai kódex, és amíg folyamatban van a pénzügyi vállalkozások, hitelközvetítők ellenőrzése.

A bizottság ülésén további intézkedéseket terveznek. A szociális bizottság határozatot hozott arról, hogy a kormánynak ősszel milyen jogszabálytervezeteket kell benyújtania. Az elfogadott állásfoglalásban példaként szerepel a pénzügyi követelések kezelésének rendszerét szabályozó elképzelés

lakashitel3

Hitelkiváltás, avagy hogyan cseréld le lakáshiteledet egy kedvezőbbre?

lakashitel104

Nagyon körültekintően járj el, ha le szeretnéd váltani a meglévő jelzáloghiteledet. Sok szempontra kell odafigyelni, miközben fontos az alacsony kamat egy lakáshitelnél, viszont egy megfelelő konstrukció egyéb tulajdonságokkal is rendelkezik, ami szintén lényeges kérdés.

Lakáshitel kiváltásnál a 3 fő szempont, amit át kell gondolni:

Milyen opciókra, kedvezményekre van szükséged, milyen tulajdonságokkal rendelkezzen egy lakáshitel-konstrukció? Ez alapján mérlegelj, és hasonlítsd össze a különböző konstrukciókat.

Döntsd el, mire van szükséged:
Készíts egy listát a választási lehetőségekről és a lakáshitel-konstrukciók jellemzőiről és rangsorold őket.


Beszélj a hitelintézettel, hogy az ügyfelük maradhatsz a jövőben is, ezért valószínüleg beleegyeznek abba, hogy megváltoztasd a szerződést, és egy másik hitelkonstrukcióra térj át külön költségek nélkül.

Számold ki, hogy mennyit nyersz a kedvezményeken és mennyit vesztesz a költségekkel!

Használhatod a bank lakáshitel kalkulátorát, hogy összehasonlítsd a jelenlegi hitel és más konstukciók törlesztőrészletét, de a következő költségeket is figyelembe kell venni:
- szerződésmódosítási / előtörlesztési díjak
- konverziós költségek (devizahiteleknél)
- illetékek / adók (földhivatal, jelzálogbejegyzés)
- közjegyzői díj (több banknál elengedik)
- ügyvédi költségek
- ingatlan értékbecslés díja

Különböző hitelek közül választhatsz:

- Annuitásos lakáshitel
- Fészekrakó lakáshitel
- Közalkalmazotti lakáshitel (csak forint alapú hitel)
- Köztisztviselői lakáshitel (csak forint alapú hitel)
- Fix kamatozású lakáshitel
- Fix törlesztésű lakáshitel (vigyázat, nem tévesztendő össze a fix kamatozásúval)
- Biztosítással kombinált lakáshitel
- Befektetéssel kombinált lakáshitel
- Lakástakarék-pénztárral kombinált lakáshitel
- Lineáris törlesztésű lakáshitel
- Rugalams törlesztőrészletű lakáshitel
- Türelmi idős lakáshitel
- Egyéb speciális lakáshitelek (például hitelkiváltás céljára, Bar listás hitel, stb.)

Költségek, amikre érdemes odafigyelni egy lakáshitelnél:

Egyeztess az új hiteleződdel, pénzintézettel, hogy minél több kedvezményt kapj a különböző díjakból vagy a kamatból (sok banknál lehet kapni kamatkedvezményt a teljes futamidőre, van ahol meg csak az akció 6 hónapjára adnak kedvezményt).
Hitelkiváltásnál van olyan bank, ahol az összes kezdeti költséget elengedik!

Díjak, amit be kell fizetni egy hitelnél:

- Hitel lezárási díj a jelenlegi hitelintézetnél.
- Kezdeti költségek az új hitelnél
- Jelzálog bejegyzési illeték (földhivatal)
- Közjegyzői díj
- Szerződéskötési díj
- Hitelbírálati díj
- Folyósítási díj
- Konverziós költségek devizahitelnél

Online Hiteligénylés>>

Lakáshitel piac

lakashitel109

A legtöbb banknál visszaszorultak a svájci frank alapú hitelek. Júniusban minden negyedik hitelt forint alapon igényeltek az ügyfelek. A devizahitelek árfolyamváltozása miatt több ügyfél érdeklődött a forint hitelek iránt. Ezért aki tehette, igénybe vette július 1-e előtt a kamattámogatott hiteleket.

A legtöbb banknál csökkenő keresletet tapasztaltak a lakáshitelek terén. Több bank most inkább a bajba került adósokra koncentrál.
Az első fél évben a lakáshitelek dominanciája volt megfigyelhető a szabad felhasználású hitelekkel szemben. Az új jelzáloghitel igénylések mindegyik banknál visszaestek. Az ügyfelek többsége jelenleg az euró alapú konstrukciókat keresi. A piac fellendülésére utal, hogy egyre több bank hirdet lakáshitel akciókat.

Minek kell szerepelnie az adásvételi szerződésben?

lakashitel100

Milyen tartalmi és formai követelményeket várnak el a bankok az adásvételi szerződéssel szemben?

A lakásvásárlók többsége tisztában van vele, hogy a bank nevének és a hitelösszegnek szerepelnie kell a szerződésben. Egyes bankok viszont akár több oldalon keresztül sorolják fel a további követelményeket.

Jelentős eltérések lehetnek a bankok előírásai között. Van olyan bank, ami csak néhány általános elvárást fogalmaz meg, például a vételár megfizetésére vonatkozó határidők, másrészt, ügyvédi letétbe kell elhelyezni az eladó nyilatkozatát, hogy lemond a tulajdonjogról, ha folyósította a bank a hitelt. További elvárások lehetnek, hogy az eladó engedélyezi a bank jelzálogjogának a bejegyzését. Az eladó nyilatkozik az ingatlan per, teher és igénymentességéről, valamint a szerződést felbontani, megszüntetni csak a bank írásos engedélyével lehet.


Egyes bankok részletesen felsorolják a követelményeket, vagy előírnak szigorúbb formai követelményeket, szerződés tervezetet is mellékelhetnek. Az előadó kötelezettségvállalása is szerepelhet a követelmények között, hogy lemond a tulajdonjogáról, amint a bank kiadta a kötelezettségvállaló nyilatkozatot. Új lakásvásárlás esetén előírás lehet a beruházó projekthitelének törlési engedélyének bemutatása vagy az eladó előzetes hozzájárulása, hogy az ingatlanra jelzálogjogot jegyezzen be a bank.

Azért érdemes független hitelközvetítőhöz fordulni, mert segítségével nem fordulhat elő, hogy később az adásvételi szerződést módosítani kelljen, ami felesleges plusz költséggel okozhat. A bankok többségénél a hitelbírálat az adásvételi szerződés aláírását követően történik. A foglaló egy biztosítékot jelent az eladónak, viszont a vevő részéről jelentős kockázatot jelent. Ugyanis ha nem kapja meg a hitelt, akkor elbukja a foglalót, amennyiben nem tudja más forrásból teljesíteni az adásvételi szerződés szerint a vételár megfizetését.

Szakértőnk segít a hiteltermékek és a banki előírások közötti eligazodásban>>

Garancia, hogy ne bukja el a foglalót>>


Lakáshitel vagy a lakáslízing a kedvezőbb?

lakashitel108

A jelzáloghitelek lényege, hogy a bank valamilyen biztosítékot kér a hitelért, lakásvásárlánál a megvásárolandó ingatlan lesz a hitel fedezete. A bank jelzálogjogának a biztosítására a földhivatalban jelzálogot jegyet be a bank az ingatlanra. Ha az adós nem fizet, akkor a bank eladja a biztosítékként lekötött ingatlant, a vételárból levonja a tartozás hátralékát, a maradékot pedig kifizeti a volt tulajdonosnak.

A bank meghatároz egy hitelfedezeti értéket (menekülési érték), mert nem fizetés esetén a bank gyorsabban értékesíti az ingatlant, ezért csak alacsonyabb áron tudja eladni. Például egy 10 millió forint értékű lakás hitelfedezeti értéke 9 millió forint lesz. Ennek az értéknek legfeljebb a 100%-át finanszírozza meg a bank, megfelelően magas jövedelem esetén.

Lakásvásárlásnál illetéket is kell fizetni, ez jelenleg 4 millió forintig 2%, felette 6% (2010-től egységesen 4% lesz az illeték). Új lakásvásárlásnál kedvezőbb az illetékfizetés, mert 15 millió forintig 0% az illeték, felette 6%. Viszont ezt az illetékkedvezményt max. 30 millió forint értékű ingatlan vásárlás esetén lehet igénybe venni.

Az ingatlan lízing előnye, hogy magasabb a finanszírozási arány, mert alacsonyabb a bank kockázata. Új lakást önerő nélkül is vehetünk, ha lízinggel finanszírozzuk az ingatlant. Használt lakás vásárlás esetén választhatunk nyílt- vagy zártvégű lizinget. A nyíltvégű lízig előnye, hogy csak a futamidő végén kell fizetnünk a vagyonátruházási illetéket, a zártvégű lízingnél a futamidő elején esedékes az illeték megfizetése.

Vállalkozók szokták a lízing finanszírozást választani, mert lízing esetén a bank tulajdonában van az ingatlan, ezért az Apeh nem tudja végrehajtással megterhelni az ingatlant Apeh tartozás esetén, ennyiben plusz védelmet nyújt a hitel -hez képest.

Hogyan kerülheted el, hogy elbukjad lakáshitel felvételnél az adásvételi szerződéssel egyidejűleg kifizetett foglalót?

lakashitel107

A jogszabályok szerint az minősül foglalónak, ha az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg fizeti ki a vevő az eladónak.

A foglalóról a Ptk. 243 – 245. §-ai rendelkeznek.
A foglaló a szerződés megkötésekor, a szerződés megkötésének jeléül adott dolog. A Ptk. 243. § (1) bekezdésében foglalt szabályból az következik, hogy a foglaló tárgyát a szerződés megkötésekor át kell adni. Amennyiben a foglaló átadása a szerződés kötésekor nem történt meg, a foglaló kikötése érvényesen nem történt meg.

Ezzel az a probléma, hogy a legtöbb bank előírja, hogy az adásvételi szerződést mellékelni kell a hiteligénylés benyújtásakor. Ebből következik, ha a hiteligénylő nem kapja meg a hitelt, akkor elbukja a foglalót.

A kockázatot csökkentheted, ha még a hiteligénylés benyújtása előtt megrendeled az értékbecslést és megkéred a hitelközvetítőt, kérdezze le, hogy szerepelsz-e a KHR rendszerben. Ez azért fontos, mert a bank az értékbecslés alapján állapítja meg, hogy mekkora hitelt lehet felvenni (más tényezőket is figyelembe vesz, pl. jövedelem). Amennyiben a vártnál alacsonyabb értékre becsüli fel az értékbecslő az ingatlant, akkor alacsonyabb lesz a folyósítható hitelösszeg. Ezért érdemes még az adásvételi szerződés megkötése előtt megbízni a banki értékbecslőt, hogy készítse el a szakvéleményt.